Immobilienverkauf

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Immobilienverkauf für Senioren: Hausverkauf bei Wohnungswechsel oder Umzug ins Heim

Natürlich ist es möglich, ein bereits älteres Haus seniorengerecht umzubauen. Natürlich kann eine Haushaltshilfe eingestellt werden, um für Sauberkeit und Ordnung im Wohnumfeld zu sorgen. Dennoch gibt es für Senioren und ihre Angehörigen genügend Gründe, eine ans Herz gewachsene Immobilie zu verkaufen. Doch wie gestaltet sich ein Immobilienverkauf zu aller Zufriedenheit? Welche Unterlagen sind nötig, welche Termine einzuhalten? Und: Was unternimmt ein Makler beim Hausverkauf?

Immobilienverkauf © joyfotoliakid, stock.adobe.com
Immobilienverkauf © joyfotoliakid, stock.adobe.com

Welche Gründe sprechen für einen Immobilienverkauf?

Zum einen kann ein ganzes Haus für Senioren viel zu groß sein. Wenn Zimmer nicht mehr genutzt werden, macht sich gerade bei älteren Menschen häufig ein Gefühl der Einsamkeit breit. Dies ist nicht nur nachts regelrecht bedrückend. Zum anderen sind mit einem seniorengerechten Umbau nicht nur hohe Kosten, sondern auch viel Lärm und Schmutz verbunden. Da erscheint es meist einfacher, gleich in eine barrierefreie Wohnung oder eine Senioren-WG zu ziehen. Zu überlegen ist ein Immobilienverkauf auch dann, wenn die Erben kein Interesse am Elternhaus zeigen – entweder weil sie in einem weit entfernten Winkel der Republik leben oder bereits selbst eine Immobilie besitzen.

Manchmal bleibt auch gar keine andere Wahl. Sind Hausbesitzer irgendwann pflegebedürftig, müssen sie rund um die Uhr betreut werden. Das können die meisten Angehörigen nicht leisten und es steht ein Umzug ins Senioren- oder Pflegeheim an. Die bekanntlich hohen Pflegekosten aus den laufenden Einnahmen wie der Rente zu decken, ist selten möglich. Sind keine anderen finanziellen Rücklagen vorhanden, ist das Eigentum für den Eigenanteil der Heimkosten zu verwenden. Ein Immobilienverkauf ist für die Pflege also in der Regel unvermeidlich.

Immobilienverkauf: Notwendige Unterlagen
Immobilienverkauf: Notwendige Unterlagen
Hinweis: Viele Makler klagen, dass vor allem ältere Hauseigner den Wert ihrer Immobilie häufig zu hoch einschätzen. Es fällt ihnen schwer, den reellen Zustand zu sehen, denn die Erinnerung an das „neue Haus“ ist noch zu frisch. Die neuen Eigentümer aber müssen häufig eine Menge investieren, um 30 Jahre alte Fenster, Strom- und Wasserleitungen, Badkeramik, Wand- und Bodenbeläge zu erneuern. Seien Sie sich bewusst, dass der Trennungsschmerz bei einem Immobilienverkauf nicht vergütet werden kann.
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Wie sollte ein Immobilienverkauf vorbereitet werden?

Bei der Suche im Internet stößt man auf zahlreiche Checklisten, was bei einem Immobilienverkauf zu beachten ist. Die folgenden Stichwörter bieten Ihnen einen ersten Leitfaden. Für eine tiefergehende Beratung wenden Sie sich bitte an einen Anwalt oder Immobilienmakler.

Zeitpunkt: Meistens bestimmen persönliche Gründe den Termin für einen Immobilienverkauf. Ist ohnehin eine Haushaltsauflösung geplant? Wird der Erlös für die Finanzierung der Altenpflege benötigt?

Hinweis: Seit 2010 steigen die Immobilienpreise unaufhörlich. Vor allem in großen Städten sind Häuser und Eigentumswohnungen gefragt wie nie. Dieser Boom weitet sich derzeit auch auf die ländlichen Regionen aus. So lange die Zinsen niedrig bleiben, kann ein Immobilienverkauf ein gutes Geschäft werden.

Grundbuchauszug: Diese Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die eventuell auf einem Grundstück liegenden Lasten. Sie wird beim Grundbuchamt angefordert.

Energieausweis: Das Dokument belegt die Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung und ist seit 2009 bei einem Verkauf verpflichtend.

Energieausweis © eisenhans, stock.adobe.com
Ein Energieausweis ist seit 2009 bei einem Verkauf verpflichtend © eisenhans, stock.adobe.com

Grundriss: Das Haus zu besichtigen ist eine Sache, eine genaue Vorstellung bietet jedoch nur ein Grundriss. Noch besser ist ein Exposé, das den Aufriss und die mögliche Einrichtung der Räume zeigt.

Zustand: Ist vor dem Hausverkauf noch eine Renovierung nötig oder wurden die Heizungsanlage, Versorgungsleitungen, Fenster, Türen etc. erst vor wenigen Jahren ausgetauscht?

Wert: Neben dem Baujahr sind die Lage eines Hauses, das Umfeld, die Bausubstanz und die Größe des Grundstücks entscheidend, um den aktuellen Wert eines Hauses zu bestimmen.

Verkaufspreis: Welche Nettosumme entspricht den Erwartungen? Die Kostendeckung muss ebenfalls einkalkuliert werden.

Tipp: Um ein Gefühl für die Hauspreise in der Region zu bekommen, können Sie zweierlei tun: einerseits die Inserate in der Tagespresse studieren und andererseits einen Feldversuch starten. Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin in einem vergleichbaren Objekt und treten Sie dort als Kaufinteressent auf. Ein lohnender Nebeneffekt: Treffen Sie auf einen Makler, lernen Sie sogleich dessen Kompetenz kennen.

Verhandlungsspielraum: Wie weit kann vom ursprünglich geplanten Verkaufspreis abgewichen werden?

Steuern: Der Verkaufsgewinn ist für Selbstnutzer, die seit der Fertigstellung in der Immobilie gewohnt haben, komplett steuerfrei.

Interessenten: Gibt es eine genaue Vorstellung vom idealen Käufer? Im besten Fall geht er pfleglich mit der Immobilie um und passt sich gut ins Wohnumfeld ein.

Tipp: Ein komplett leergeräumtes Haus findet meist schneller einen Käufer als ein noch bewohntes. Es empfiehlt sich also, vor dem ersten Besichtigungstermin eine Entrümpelung vorzunehmen.

Fazit: Ein Immobilienverkauf braucht Zeit und ist kein Kinderspiel. Daher sollte am Schluss der Vorbereitungen die folgende Überlegung stehen: Traue ich mir das Pensum zu oder möchte ich es lieber in die erfahrenen Hände eines Immobilienmaklers legen?

Welche Aufgaben übernimmt der Makler beim Immobilienverkauf?

Ein guter Makler kennt den Immobilienmarkt in Ihrer Region. Daher kann er die Ermittlung des Hauswertes vornehmen und einen angemessenen Angebotspreis vorschlagen. Er wird auch eine realistische Prognose abgeben, bis wann das Haus verkauft ist.

Immobilienmakler © zinkevych, stock.adobe.com
Immobilienmakler betreut den Hausverkauf © zinkevych, stock.adobe.com

Zu den Serviceleistungen eines Immobilienmaklers gehören in der Regel:

  • Bewerbung der Immobilie – von Verkaufsanzeigen in der Tagespresse bis zur Präsentation auf der maklereigenen Website
  • Anforderung von Grundbucheintrag und Energiepass
  • Erstellung der Verkaufsunterlagen inkl. Exposé
  • Vereinbarung der Termine und Anwesenheit bei den Besichtigungen
  • Führung der Verkaufsverhandlungen
  • Vorbereitung des Kaufvertrags und Teilnahme am Notartermin
Immobilienverkauf: Verkauf über einen Makler
Immobilienverkauf: Verkauf über einen Makler

Gesetzlich festgelegt ist, dass die Maklergebühr (auch Courtage, Provision, Maklerlohn) erst anfällt, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Nicht gesetzlich festgelegt ist die Höhe der Gebühren. Sie wird zwischen Hauseigentümer und Immobilienmakler frei vereinbart und bemisst sich üblicherweise am Kaufpreis (in Prozent). Ein Preisvergleich lohnt sich selten, denn die Immobilienmakler orientieren sich fast immer an den marktüblichen Regelungen der einzelnen Bundesländer.

Hinweis: Hat das Haus einen sehr geringen Wert, verlangen Vermittler oft eine höhere Gebühr, beispielsweise 10 Prozent des Kaufpreises, oder ein Fixum. Bei der Festprovision ist besondere Vorsicht geboten. Sie spornt den Makler nicht an, einen guten Preis für das Objekt zu erzielen.

In den meisten Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision. In Hamburg, Bremen, Hessen, Berlin und Brandenburg dagegen hat der Käufer die Maklergebühren komplett zu tragen. Und genau dies kann gegen die Dienstleistung eines Maklers sprechen. Viele Käufer können die sogenannten Kaufnebenkosten nicht zusätzlich zur Kaufsumme aufbringen. Viele sehen auch ungern ein, für einen Service zu bezahlen, der ausschließlich dem Verkäufer nutzt. Es ist daher durchaus üblich, einem Wunschinteressenten durch eine Kaufpreissenkung entgegenzukommen.

Tipp: Ein selbst aufgegebenes Inserat erweitert den Interessentenkreis. Viele potentielle Käufer studieren nur die Anzeigen der privaten Immobilienverkäufer. Ebenfalls erfolgversprechend ist oftmals ein Blick in die Kaufgesuche. Wer selbst inseriert, ist besonders motiviert.

Seit 2018 beschäftigt sich die Bundesregierung mit einer Reform des Immobilienverkaufs. So spricht sich die SPD für die vollständige Übernahme der Maklergebühren durch den Verkäufer aus (Bestellerprinzip). Es bleibt abzuwarten, ob die Immobilienkäufer künftig auf diesem Gebiet entlastet werden.

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